一、留用土地開發(fā)概念

        土地整備利益統(tǒng)籌項目（以下簡稱“利益統(tǒng)籌項目”）留用土地開發(fā)，從狹義層面來看，是指繼受單位自行或與其他開發(fā)主體合作對繼受單位已取得建設用地使用權的留用土地進行開發(fā)建設的活動；從廣義層面來看，是指繼受單位自行或與其他開發(fā)主體合作通過理清利益統(tǒng)籌項目實施范圍內所有經(jīng)濟利益關系、清理并向政府移交土地，獲取留用土地，并對該留用土地進行開發(fā)建設的活動。前者聚焦于“土地開發(fā)建設”階段，與傳統(tǒng)的、常規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)性質一致；后者涵蓋“拿地”及“土地開發(fā)建設”兩個階段，與傳統(tǒng)的、常規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)有所不同。

        實務中，對于留用土地開發(fā)，通常所使用的是廣義概念。主要是為了與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)相區(qū)別。不過，為了準確把握留用土地開發(fā)相關政策的要求，有必要從廣義與狹義兩個層面對留用土地開發(fā)加以理解。

        二、留用土地開發(fā)流程

        按照廣義的理解，理論上留用土地開發(fā)包括如下流程：

        三、留用土地開發(fā)模式對比

        （一）自主開發(fā)與合作開發(fā)

        從是否引進開發(fā)主體的角度，留用土地開發(fā)可分為自主開發(fā)（即前文梳理的路徑1-1）與合作開發(fā)（即前文梳理的路徑1-2及路徑2）兩種模式。自主開發(fā)模式與合作開發(fā)模式的區(qū)別在于，前者中的留用土地開發(fā)全過程（從前期“拿地”到后期開發(fā)建設）相關工作均由繼受單位自行完成，后者中的留用土地開發(fā)全過程或后期開發(fā)建設相關工作由繼受單位及其引進的開發(fā)主體合作完成。

        受限于繼受單位的資金實力、專業(yè)能力、人才資源不足，在實務操作中，利益統(tǒng)籌項目留用土地開發(fā)采取自主開發(fā)模式的少之又少。基本上都是采取合作開發(fā)模式。

        （二）全過程合作開發(fā)與階段性合作開發(fā)

        從引進開發(fā)主體時間節(jié)點的角度，留用土地合作開發(fā)可分為全過程合作開發(fā)（即前文梳理的路徑2）與階段性合作開發(fā)（即前文梳理的路徑1-2）兩種模式。兩種模式的相同點及區(qū)別點如下：

        階段性合作開發(fā)模式以2022年4月15日以前的龍崗區(qū)利益統(tǒng)籌項目留用土地開發(fā)為典型。按照舊的《龍崗區(qū)社區(qū)股份合作公司集體用地開發(fā)和交易監(jiān)管實施細則》，在留用土地辦理建設用地規(guī)劃許可證前，繼受單位僅可引進意向合作方代為處理前期“拿地”階段的工作；在留用土地辦理建設用地規(guī)劃許可證后，繼受單位方可引進留用土地正式合作方。

        全過程合作開發(fā)模式則以龍華區(qū)利益統(tǒng)籌項目留用土地開發(fā)為典型。另外，新的《龍崗區(qū)社區(qū)股份合作公司集體用地開發(fā)和交易監(jiān)管實施細則》于2022年4月15日實施后，龍崗區(qū)利益統(tǒng)籌項目留用土地開發(fā)也由階段性合作開發(fā)模式轉為全過程合作開發(fā)模式，即允許繼受單位在留用土地批復核發(fā)前就引進開發(fā)主體，由繼受單位與開發(fā)主體合作完成前期“拿地”及后期的開發(fā)建設工作。

        （三）契約型合作開發(fā)與項目公司型合作開發(fā)

        從合作方式的角度，留用土地合作開發(fā)可以分為契約型合作開發(fā)與項目公司型合作開發(fā)兩種模式。對于自主開發(fā)、全過程合作開發(fā)與階段性合作開發(fā)的相同點及區(qū)別點，前文已做了闡述。本部分簡要梳理契約型合作開發(fā)與項目公司型合作開發(fā)兩種模式的相同點及區(qū)別點：

        雖然契約型合作開發(fā)模式下，有賴于繼受單位配合的場合非常多，尤其是在報批報建階段。但是，考慮到兩種模式下稅負核算規(guī)則的區(qū)別，契約型合作開發(fā)模式下的稅負成本相對更低。從降低成本的角度，目前實務操作中，大部分利益統(tǒng)籌項目均傾向采取留用土地契約型合作開發(fā)模式（即“雙抬頭模式”）。

        三、小結

        本文作為留用土地開發(fā)板塊的首篇文章，旨在向讀者簡要分析利益統(tǒng)籌項目留用土地開發(fā)的概念，梳理利益統(tǒng)籌項目留用土地開發(fā)的主要路徑，歸納、對比自主開發(fā)與合作開發(fā)、全過程合作開發(fā)與階段性合作開發(fā)、契約型合作開發(fā)與項目公司型合作開發(fā)幾類模式的相同點與區(qū)別點，介紹在實務中各種模式的采取情況，幫助讀者建立起對留用土地開發(fā)宏觀的認識體系。下一篇文章筆者將深入詳細分析各種留用土地合作開發(fā)模式背后的原理、法律關系、運用場景、優(yōu)劣勢及實務注意要點等。